Dr.
Philipe Cardoso dá dicas valiosas para quem pretende adquirir um imóvel
esclarecendo as diferenças entre contrato, escritura pública e registro do
imóvel para que o futuro comprador evite fraudes e tenha a certeza de se estar
adquirindo um bem do real proprietário.
Caro
leitor (a), hoje vamos falar sobre direito imobiliário, e meu conselho é para
que você jamais compre um imóvel sem antes entender a diferença básica de
contrato particular, escritura pública e registro de imóvel. Entender a
diferença entre estes três atos é essencial para se evitar transtornos e
fraudes, fazendo com que tenhamos certeza de estar adquirindo determinado bem
do real proprietário.
Inicialmente, VAMOS COMEÇAR PELO ENTENDIMENTO DO QUE É
UM CONTRATO PARTICULAR, onde este, nada mais é do que um instrumento
particular assinado pelas partes, estipulando regras e meios de como se obter o
cumprimento do negócio pelas duas partes, podendo através dele ser regularizado
o método de pagamento, juros por inadimplemento, obrigação de registro,
abatimento por obras necessárias, encargos até entrega das chaves e até qual
será o foro competente para discutir as dúvidas levantadas no próprio contrato,
ou seja, o contrato será a estipulação das regras que serão usadas para
resolver aquele negócio jurídico.
O
contrato por sua vez, não é obrigatório, sendo recomendável caso exista, que as
partes contratem um advogado para sua elaboração e que em caso de contrato já
pronto, que a outra parte busque um profissional para lhe orientar sobre as
cláusulas ali estipuladas para que não esteja assinando e se comprometendo a um
contrato ou a cláusulas que venham a lhe prejudicar futuramente.
Este
contrato, também pode ser redigido como uma promessa de compra e venda, onde as
partes irão se comprometer a realizar um ato futuro e também no decorrer do
tempo, e geralmente é utilizado nos casos em que existe um financiamento do
imóvel e o vendedor só irá transferir o bem mediante pagamento daquelas
parcelas, sendo assim, falamos que o ato imediato de compra e venda nada mais é
que a promessa, pois o registro em nome do comprador será realizado em momento
posterior.
JÁ
A ESCRITURA PÚBLICA, é a forma escrita de um ato jurídico
elaborado em cartório por tabelião que é obrigatório quando a transação do
imóvel supera 30 salários mínimos, ou seja, é possível se registrar um imóvel
sem a necessidade da escritura caso o valor do bem seja inferior a 30 salários,
isto é o que determina o artigo 108 do Código Civil. Senão
vejamos:
Art.
108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à
validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência,
modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a
trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.
Como
o próprio artigo determina, existem exceções, em que não é necessária a
escritura pública para a validade do negócio jurídico, sendo eles:
Imóveis
loteados (Lei nº 6.766/79, [3]art. 26 (urbano); e art. 7º, Dec. Lei
2.375/87[4] (rural));
Imóvel
de qualquer valor com financiamento mediante a contratação da alienação
fiduciária em garantia, ou mútuo com alienação fiduciária em garantia
imobiliária, nos termos do SFI (Lei nº 9.514/97, [5] arts. 38 e
Parágrafo único do art. 22, com redação dada pela Lei nº 11.076/2004);
Imóvel
de qualquer valor com financiamento do SFH (art. 1º da Lei nº 5.049/66,
que alterou o art. 61 da Lei nº 4.380/64), e;
Qualquer
negócio jurídico envolvendo imóvel de valor igual ou inferior a trinta vezes o
salário mínimo vigente no País, por força da exceção trazida no artigo 108 do Código
Civil (como já vimos).
Após
este entendimento, somos levados ao ato mais importante que é o registro do
imóvel no cartório de registro geral de imóveis daquela localidade. O
registro do imóvel, é o ato mais importante e é através dele que podemos dizer
que uma pessoa realmente é a proprietária de fato do bem (vide art. 1.245 do Código
Civil abaixo), podendo inclusive ser obtida uma certidão conhecida como
ônus reais, que seria o documento de identidade do imóvel, constando seu atual
proprietário e todos anteriores, inclusive anotações judiciais e restrições.
Art.
1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título
translativo no Registro de Imóveis.
Portanto,
ainda que você esteja adquirindo um imóvel de alguém que possua promessa,
contrato ou escritura pública, jamais deixe de tirar a certidão de ônus reais
do imóvel para conferir a real propriedade deste, fazendo isto, se evita
inúmeros casos de fraude ou aquisição de imóvel apenas na posse.
Importante
mencionar, que para que o comprador realize o ato de registro de seu nome no
RGI (registro geral de imóveis), este deve ter além do documento que comprove a
aquisição do bem, o termo de quitação, para demonstrar que todas suas
obrigações decorrentes daquele contrato foram cumpridas, bastante por fim
apenas se realizar o ato de registro, que vale relembrar, deve ser acompanhado
de escritura pública nas hipóteses acima.
FONTE
DE INFORMAÇÕES:
Site: https://philipemcardoso.jusbrasil.com.br/
Autor e Advogado: Philipe Monteiro
Cardoso
